Comprar o vender una propiedad en Córdoba tiene un costo que va más allá del precio acordado. Conocerlo antes de firmar evita sorpresas el día de la escritura — y tener el profesional correcto al lado marca la diferencia.
Cuando se concreta una operación inmobiliaria en Argentina, la transferencia de dominio requiere escritura pública ante escribano. Ese acto genera una serie de gastos — impuestos, honorarios profesionales y certificados — que en Córdoba pueden representar entre el 5% y el 7% del valor de la operación.
El problema es que muchas personas llegan al día de la escritura sin saber exactamente cuánto van a pagar, quién paga qué, y si lo que les están cobrando corresponde. Y en muchos casos, llegan solos — sin un profesional que haya acompañado la operación desde el inicio y que entienda cada número que aparece en esa liquidación.
En Aspitia & Asociados acompañamos todo el proceso, desde la primera negociación hasta el día de la escritura. Es una práctica que no es habitual en el mercado, pero que hace una diferencia concreta para quienes confían en nosotros.
En esta nota explicamos cómo se componen los gastos de escrituración en Córdoba, qué dice la ley, cómo se distribuyen en la práctica y por qué la reserva que se firma al inicio de la operación es el documento más importante de todo el proceso.
¿Sobre qué valor se calculan los gastos de escrituración en Córdoba?
No siempre es el precio que pactaron las partes — y entenderlo antes de hacer una oferta puede cambiar los números de la operación.
Uno de los aspectos menos conocidos de la escrituración es que los impuestos y honorarios no necesariamente se calculan sobre el precio de venta acordado entre comprador y vendedor.
En Córdoba, la base de cálculo para el Impuesto de Sellos es el mayor valor entre el precio pactado por las partes y el valor de referencia fiscal del inmueble. Para 2026, ese valor de referencia está regulado por la Resolución N°2/2026 del Ministerio de Economía y Gestión Pública de la Provincia.
¿Por qué fue necesaria esa resolución? Córdoba realizó un revalúo catastral para 2026 que implicó actualizaciones del orden del 28% en inmuebles urbanos. Sin intervención, los honorarios del escribano, la Tasa Retributiva de Servicios y los aportes de la Caja Notarial — todos calculados sobre la valuación fiscal — habrían aumentado en esa misma proporción de forma automática y desvinculada del servicio efectivamente prestado.
La resolución estableció que la base de cálculo para 2026 sea la valuación fiscal correspondiente al período 2025, incrementada por la variación del IPC entre octubre 2024 y septiembre 2025 — un criterio más razonable y previsible para todas las partes.
En la práctica, en la mayoría de las operaciones actuales en Córdoba el precio de mercado supera ampliamente ese valor de referencia fiscal — por lo que el Impuesto de Sellos suele calcularse sobre el precio pactado. Pero conocer el valor de referencia antes de hacer una oferta permite estimar con precisión el costo real de la operación.
En Aspitia & Asociados consultamos estos valores antes de que se firme la reserva. Así podés negociar sabiendo exactamente cuánto va a costar escriturar — sin estimaciones genéricas, sino con los datos concretos de ese inmueble.
Cuánto pagan el comprador y el vendedor al escriturar en Córdoba
Los gastos se componen de honorarios profesionales, impuestos y certificados. Cada concepto tiene su origen legal — y conocerlos antes de sentarse a firmar es parte de hacer bien las cosas.
El Código Civil y Comercial de la Nación (Art. 1138) establece a quién corresponde cada gasto en ausencia de pacto. Pero las partes pueden acordar libremente una distribución diferente — y eso se define en la reserva o propuesta de compra. En Aspitia & Asociados acompañamos ese momento para que cada parte entienda qué está aceptando antes de firmar.
Los valores exactos de cada concepto son fijados por los organismos correspondientes — el Colegio de Escribanos, la Dirección General de Rentas, el Registro de la Propiedad y la Caja Notarial — y el escribano los traslada en el presupuesto que elabora para cada operación. Por eso recomendamos siempre solicitar ese presupuesto antes de escriturar.
- Honorarios del escribano — Regulados por la Ley Orgánica Notarial 4183 de la Provincia de Córdoba y la tabla de honorarios mínimos éticos consensuados del Colegio de Escribanos. El comprador tiene derecho a designar al escribano — es una prerrogativa que le corresponde porque es quien debe confiar en que el acto se realice correctamente en resguardo de sus intereses.
- Gastos operativos — Los gastos administrativos de la escribanía, también regulados por el Colegio de Escribanos.
- Impuesto de Sellos — Tributo provincial regulado por la Ley Impositiva Anual de Córdoba (Ley 11090). Para 2026 la alícuota es del 1,00% para escrituras en papel y del 0,70% cuando la registración se realiza a través de los canales virtuales del Registro General de la Provincia. Se calcula sobre el mayor valor entre el precio pactado, la base imponible del Impuesto Inmobiliario o el valor de referencia de Catastro.
- Tasa Retributiva de Servicios del Registro General de la Provincia — El costo de la inscripción de la escritura en el Registro de la Propiedad Inmueble, fijado por la Provincia.
- Ley 8427 — Aportes a la Caja Notarial — Porcentaje destinado a la Caja Notarial de Jubilaciones, Pensiones y Subsidios Mutuales de la Provincia de Córdoba.
- Certificados — Incluyen el certificado de dominio, el de inhibiciones del vendedor y el de catastro. Son necesarios para acreditar el estado jurídico de la propiedad.
- Impuestos a la transferencia — exclusivos del vendedor — Si el inmueble fue adquirido antes del 1° de enero de 2018, puede corresponder el Impuesto a la Transferencia de Inmuebles (ITI). Si fue adquirido desde esa fecha, aplica el Impuesto a las Ganancias cedular sobre la utilidad obtenida. Ambos son exclusivamente a cargo del vendedor y no son negociables entre las partes.
En Aspitia & Asociados explicamos cada uno de estos conceptos antes de que se concrete la operación. Nadie debería llegar al día de la escritura encontrándose con números que no esperaba.
¿Quién paga los gastos de escritura en Córdoba?
La ley establece un punto de partida. La reserva define lo que realmente pagan las partes.
El Código Civil y Comercial de la Nación establece en su artículo 1138 que, en ausencia de pacto, los tributos que gravan la venta son a cargo del vendedor. Sin embargo, la misma norma permite que las partes acuerden libremente una distribución diferente.
En la práctica del mercado inmobiliario cordobés, esa distribución se define en la reserva o propuesta de compra — antes de llegar al escribano. Lo más habitual es que los gastos totales de escrituración se distribuyan aproximadamente en un 70% a cargo del comprador y un 30% a cargo del vendedor, aunque no es una regla fija — es parte de la negociación y puede variar según lo que acuerden las partes.
En todos los casos, los impuestos a la transferencia — ITI o Ganancias cedular — son siempre del vendedor, independientemente de cómo se distribuya el resto.
En Aspitia & Asociados no solo acompañamos la negociación del precio. Asesoramos sobre cómo se distribuyen los gastos, qué implica cada acuerdo y cómo debe quedar redactado en la reserva para que no haya interpretaciones distintas el día de la escritura. Una cosa es acordar de palabra y otra es que quede escrito con precisión — y esa diferencia puede ser significativa en una operación de estas características.
Qué retiene el escribano el día de la escritura
El escribano no es solo quien autoriza el acto. También es agente de retención de múltiples obligaciones tributarias vinculadas al inmueble.
El día de la firma de la escritura, el escribano retiene de los fondos de la operación los importes necesarios para cancelar una serie de obligaciones. Esta responsabilidad surge de leyes nacionales, provinciales y ordenanzas municipales, y el escribano responde solidariamente si no la cumple.
Entre los conceptos que retiene se encuentran: el Impuesto de Sellos provincial, la Tasa Retributiva de Servicios del Registro General, los aportes de la Ley 8427, el Impuesto Inmobiliario provincial adeudado, las tasas municipales adeudadas, la deuda de agua si existiera, y el Impuesto a las Ganancias cedular o ITI según corresponda al vendedor.
Un punto importante: el escribano no es agente de retención de expensas ni de servicios como gas, electricidad o internet. Sin embargo, es práctica habitual que las partes acuerden que esas deudas queden saldadas antes de la escritura — y en Aspitia & Asociados verificamos ese punto antes del día de la firma, para que el comprador reciba el inmueble sin deudas pendientes.
Por qué la reserva o propuesta de compra define cómo se pagan los gastos
El documento que se firma antes de la escritura es más importante de lo que parece.
En una operación inmobiliaria, la reserva o propuesta de compra es el primer documento vinculante que firman comprador y vendedor. Muchas personas lo tratan como un trámite menor — un papel para “separar” la propiedad. Es un error que puede tener consecuencias económicas concretas.
La reserva no es solo la constancia de un precio acordado. Es el documento donde se definen las condiciones completas de la negociación: qué se compra, a qué precio, en qué moneda, en qué plazo, bajo qué condiciones y con qué consecuencias si alguna de las partes no cumple. El corredor inmobiliario es quien redacta ese documento y quien entiende qué configura jurídicamente cada acuerdo.
Entre los puntos que debe incluir están:
El precio y la forma de pago — monto total, moneda pactada, forma y fechas de pago. En Argentina las propiedades se negocian en dólares, pero los impuestos se calculan en pesos al tipo de cambio del día de la escritura. Eso debe estar previsto.
La distribución de los gastos de escrituración — qué porcentaje paga cada parte. Si la reserva no lo aclara, aplica lo que establece el Art. 1138 del CCCN: los tributos que gravan la venta son del vendedor. Pero si se acordó algo diferente de palabra y no quedó por escrito, ese acuerdo no existe legalmente.
Los honorarios del corredor inmobiliario — quién los paga, cuánto y cuándo. Dejarlo indefinido es fuente frecuente de conflictos.
La fecha de escrituración — y qué ocurre si no se cumple.
El tipo de seña — el Art. 1059 del CCCN establece que la seña se interpreta como confirmatoria del acto — lo que significa que obliga a ambas partes a cumplir y no admite arrepentimiento — salvo que el documento exprese en forma explícita la facultad de arrepentirse. En ese caso, si quien se arrepiente es el comprador, pierde la seña; si es el vendedor, debe devolver el doble. Esta distinción puede tener consecuencias económicas significativas.
El estado de entrega del inmueble — con o sin muebles, en qué condiciones, y qué pasa si hay diferencias.
En Aspitia & Asociados redactamos la reserva con precisión en cada uno de estos puntos. Es la única forma de que todas las partes lleguen al día de la escritura sabiendo exactamente qué van a pagar y qué van a recibir.
¿Por qué es importante trabajar con un corredor inmobiliario matriculado?
Comprar o vender una propiedad es una de las decisiones económicas más importantes de la vida. No es un trámite para hacer solo.
A lo largo de esta nota describimos los gastos de escrituración, su base legal y cómo se distribuyen. Pero hay algo que atraviesa cada uno de esos momentos y que muchas veces no se menciona: el rol del corredor inmobiliario matriculado.
Un corredor matriculado no es solo quien “junta” comprador y vendedor. Es el profesional que entiende qué configura jurídicamente cada acuerdo, que redacta la reserva con precisión, que acompaña la negociación desde el inicio y que sigue presente hasta el día de la escritura. Es imparcial — su función no es defender a una parte, sino que la operación se concrete en forma clara y sin sorpresas para ninguna de las dos.
Y responde profesionalmente. Tiene título habilitante y matrícula ante el organismo que regula la actividad en la provincia — lo que significa que hay alguien ante quien reclamar si algo sale mal. No es un detalle menor en una operación donde están en juego sumas significativas.
Recientemente analizamos en detalle por qué la matrícula importa — y por qué un proyecto de ley que propone eliminarla termina desprotegiendo al cliente, no liberándolo. Si te interesa profundizar en ese tema, podés leer nuestra nota sobre la Ley de Libertad Inmobiliaria.
Nuestra recomendación concreta: antes de escriturar, pedí cotización a más de un escribano. Los honorarios tienen un mínimo regulado, pero pueden existir diferencias entre escribanías. En Aspitia & Asociados lo hacemos en cada operación que acompañamos — porque nuestros clientes merecen llegar al día de la escritura con todos los números claros.
Escriturar no tiene por qué ser un proceso opaco. Con la información correcta y el acompañamiento profesional adecuado, cada parte sabe exactamente qué va a pagar, por qué y a quién.
¿Querés comprar o vender una propiedad en Córdoba con el respaldo de un equipo profesional?
