Ley de Libertad Inmobiliaria: ¿desregulación o desprotección?

Un proyecto que promete liberar al mercado inmobiliario argentino encierra una pregunta que nadie está haciendo en voz alta: ¿libertad para quién?

¿De qué trata el proyecto?

En mayo de 2025, el diputado nacional Alejandro Bongiovanni presentó en la Cámara de Diputados el proyecto conocido como “Ley de Libertad Inmobiliaria”. Su objetivo declarado es desregular la actividad de intermediación inmobiliaria en Argentina: eliminar la matrícula obligatoria, suprimir la exigencia de título universitario, liberar los aranceles y permitir que cualquier persona opere en el mercado sin restricciones geográficas ni habilitación previa.

El proyecto modifica la Ley 20.266 — la norma que desde 1973 regula la actividad de martilleros y corredores públicos — y propone que alcance con ser mayor de edad y no tener inhabilidades para ejercer como intermediario inmobiliario. Sin título. Sin matrícula. Sin colegio. Sin arancel mínimo.

A primera vista, suena razonable. En un país con exceso de regulación y burocracia, la desregulación tiene lógica. Pero cuando se mira con más detalle, empiezan a aparecer preguntas que el proyecto no responde.

Lo que tiene de válido

Seamos honestos: no todo en el proyecto está mal.

La libertad de comisiones es una reforma necesaria. Los aranceles mínimos fijados por los colegios provinciales funcionan como un control de precios encubierto que no beneficia al cliente ni al profesional — beneficia al statu quo. Que dos partes puedan acordar libremente el costo de un servicio es un principio razonable en cualquier mercado.

La eliminación de las restricciones geográficas también tiene sentido en un mundo digitalizado. Que un corredor matriculado en Córdoba no pueda asesorar legalmente a un cliente en Buenos Aires es una traba burocrática sin justificación técnica real.

Y hay un punto más incómodo pero válido: los colegios profesionales en Argentina tienen un historial de comportamiento corporativo — fijación de precios, resistencia a la innovación tecnológica, persecución de quienes operan por fuera del sistema. Eso merece ser discutido.

El problema no es que el proyecto identifique esos males. El problema es la solución que propone.

La trampa del “profesional idóneo”

El proyecto establece que para ejercer como intermediario inmobiliario alcanza con ser mayor de edad y no tener inhabilidades. No define qué significa ser idóneo. No establece ningún estándar de conocimiento mínimo. No exige formación de ningún tipo.

En la práctica, esto significa que un corredor con tres años de carrera universitaria — con formación en derecho civil, valuación inmobiliaria, contratos, ética profesional y práctica supervisada — quedaría en exacta igualdad de condiciones que alguien que completó un curso de capacitación de pocas horas organizado por cualquier operador privado.

¿Quién define entonces qué es ser idóneo? El proyecto no lo dice. Y ese silencio no es un olvido — es una decisión.

Porque en ese vacío, quienes salen beneficiados son los modelos de negocio que ya operan con capacitación interna mínima. No necesitan cambiar nada — el proyecto los legitima tal como están. El corredor independiente formado no pierde su formación, pero sí pierde algo igual de valioso: la posibilidad de que el cliente la reconozca. Porque a los ojos de un consumidor sin información suficiente, un intermediario con tres años de formación universitaria y uno con un curso de pocas horas van a lucir exactamente igual. Y ese camuflaje es el riesgo real — un mercado cada vez más complejo, donde las decisiones involucran sumas enormes y consecuencias legales de largo plazo, quedará parcialmente en manos de personas sin la preparación suficiente para manejarlo.

La hipocresía del proyecto

El proyecto se presenta como una defensa del consumidor y de la libre competencia. Pero hay una pregunta que sus fundamentos no responden: ¿quién protege al cliente que opera en el mercado inmobiliario una o dos veces en su vida?

A diferencia de otros mercados, el inmobiliario tiene una característica particular: la asimetría de información es estructural. El intermediario conoce el mercado, los precios, los contratos, los riesgos. El cliente, en la mayoría de los casos, no. Esa brecha no la cierra la libre competencia — la cierra la formación y la regulación.

Cuando un consumidor elige un restaurante y la experiencia es mala, vuelve a casa con mal sabor de boca y no regresa. Cuando un consumidor cierra una operación inmobiliaria mal asesorado, puede perder su propiedad, quedar atrapado en un contrato desfavorable o enfrentar años de litigios. El costo del error no es comparable.

El proyecto propone que ante esos casos, el cliente recurra a la justicia ordinaria. Lo que no dice es que un juicio civil en Argentina puede tardar cinco años, que no garantiza resarcimiento real y que en muchos casos el daño ya es irreversible.

Hay además una contradicción que el texto no resuelve: se declara anticorporativista pero no menciona en ningún momento a los grandes operadores con escala nacional e internacional — los principales beneficiarios reales de la desregulación. Atacar a los colegios profesionales como monopolio y no mencionar a quienes van a ocupar ese espacio no es ingenuidad. Es una elección.

Tampoco es casual lo que el proyecto no toca. No hay iniciativas paralelas para desregular los colegios de abogados, de arquitectos o de contadores. Profesiones que también tienen matrículas obligatorias, aranceles sugeridos y colegios con poder disciplinario. La “libertad” que propone el proyecto tiene destinatario específico: el mercado inmobiliario.

Y ni siquiera establece un contenido mínimo de capacitación — algo que sí existe para un gasista matriculado o un electricista habilitado. Oficios que trabajan con riesgos físicos concretos exigen acreditación técnica. ¿Una actividad que involucra el patrimonio más importante de una familia, no?

Colegiación vs. corporativismo: dos cosas distintas

Uno de los problemas de fondo del debate es que se mezclan dos conceptos que no son lo mismo.

La diferencia es importante: se puede ser anticorporativista y defender la colegiación al mismo tiempo. De hecho, una colegiación bien diseñada es la mejor herramienta contra el corporativismo — porque pone el foco en la calidad del servicio, no en la protección del gremio.

El proyecto no distingue entre los dos. Elimina la colegiación en nombre del anticorporativismo — y en ese movimiento, desprotege exactamente a quien dice querer proteger.

Y hay un dato que el proyecto ignora convenientemente: el mercado inmobiliario argentino ya es un sector desregulado en su punto más importante. Cualquier persona puede comprar, vender o alquilar una propiedad sin intermediario. La autogestión está permitida y nadie la prohíbe.

Sin embargo, la mayoría de las personas elige contratar un intermediario de todas formas. No porque estén obligadas — sino porque reconocen el valor del servicio profesional en una operación compleja. Eso no es una falla del mercado. Es el mercado funcionando correctamente.

La pregunta entonces no es si debe existir intermediación — esa ya la respondió el mercado. La pregunta es qué estándares mínimos debe cumplir quien ejerce esa intermediación cuando alguien decide contratarla. Y a esa pregunta, el proyecto no tiene respuesta.

Nuestra posición

En Aspitia & Asociados trabajamos en un mercado que nos exige estar actualizados, ser transparentes y demostrar valor en cada operación. No porque la ley nos obligue — sino porque es la única forma de construir confianza en el largo plazo.

Somos anticorporativistas. Creemos que los aranceles mínimos fijos no tendrían sentido en un mercado donde la calidad debería ser el diferencial. Creemos que las restricciones geográficas serían una traba burocrática sin justificación. Y creemos que los colegios profesionales deberían modernizarse, abrirse a la innovación y dejar de actuar como guardianes de rentas.

Pero también creemos que un cliente que enfrenta la operación más importante de su vida merece saber con quién está tratando.

Por eso elegimos matricularnos en el Colegio Profesional Inmobiliario. No fue una obligación — fue una decisión. Una decisión que dice algo concreto: que respondemos ante un organismo que puede sancionarnos si actuamos mal, que cumplimos con estándares de formación continua, y que nuestros clientes tienen un respaldo real más allá de nuestra palabra.

La matrícula no es un privilegio del profesional. Es una garantía del cliente.

En un mercado donde la mayoría de las personas compra o vende una propiedad una o dos veces en su vida, esa garantía importa. No porque el profesional no matriculado sea necesariamente deshonesto — sino porque el cliente no tiene forma de saberlo antes de que sea tarde.

Apoyamos la desregulación donde tiene sentido — en precios, en geografía, en modelos de negocio. Pero no apoyamos la desregulación de los estándares mínimos de formación en un mercado donde la asimetría de información pone sistemáticamente en desventaja a quien más necesita protección: el cliente.

Un mercado inmobiliario más libre no es uno donde cualquiera puede intermediar sin preparación. Es uno donde los mejores profesionales compiten en igualdad de condiciones, y donde el cliente tiene las herramientas para reconocerlos.

Esa es la libertad que defendemos.